IMPOSITION DE LA PLUS.VALUE SUR LA RESIDENCE PRINCIPALE
Cette note ne saurait s'assimiler ou se substituer à une consultation juridique. Elle ne saurait
remplacer un entretien privé avec un avocat qui, après étude des circonstances de fait et de
droit propres à chaque cas individuel, sera en mesure d'apporter une solution précise et adap-
tée à chaque dossier compte tenu de ses spécificités.
AU PORTUGAL IMPOSITION DE LA PLUS.VALUE SUR LA RESIDENCE PRINCIPALE
Chers Amis,
De nombreux compatriotes verront l'expiration de leur statut de résident non habituel dans les deux ou trois prochaines années ou l’ont déjà vue.. Certains expriment le souhait de quitter le Portugal pour d’autres cieux et veulent donc vendre leur résidence principale au Portugal
C'est pourquoi nous croyons utile d'apporter certaines précisions sur le régime d'imposition de
Ia plus-value éventuellement réalisée à ce titre, ainsi que sur les exonérations applicables
- IMPOSITIONDE LA PLUS-VALUE IMMOBILIERE
Le montant de la plus-value imposable est égal à la différence entre :
- D'une part le prix de vente diminué des charges nécessitées par ladite vente (commis-
sions d'agence, frais de certificats énergétiques) ;
-D'autre partle prix d'achat revalorisé par un coefficient d'inflation entre l'année de l'achat et l'année de la vente, ce prix d'achat revalorisé étant majoré des charges y relatives (droits de mutation et autres impôts et taxes, frais de notaire) ainsi que des travaux d'entretien ou d'amélioration réalisés dans les douze ans précédant la vente.
Comme il s'agit ici de la résidence principale, la vente du bien est nécessairement réalisée alors que le contribuable est encore résident fiscal portugais
.
Cette plus-value immobilière est imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu à hauteur de 50% de son montant, soit au taux marginal maximum de26,5% sur le montant total de la plus-value (53%x l/2).
Elle est exonérée si le produit de la vente est réinvesti dans une autre résidence principale, ou
dans un produit financier.
Le montant à réinvestir pour bénéficier de I'exonération totale de la plus-value est égal au prix
de vente après déduction du montant provenant de ladite vente utilisé au remboursement de
l'emprunt éventuellement contracté lors de l'acquisition de la résidence principale.
Il convient d'observer qu'un tel remboursement n'est pas déductible du prix de vente pour la
détermination du montant à réinvestir dans le cas où la résidence principale a été construite sur
un terrain à bâtir acquis par le contribuable.
Le réinvestissement doit être fait sans emprunt.
L'adresse du bien doit, en principe, correspondre à I'adresse fiscale du contribuable.
II - EXONERATION POUR REINVESTISSEMENT DANS UNE RESIDENCE PRINCIPALE.
. Pour bénéficier de I'exonération de la plus-value constatée, le réinvestissement dans une rési-
dence principale doit respecter les conditions suivantes :
- Le bien acquis ou construit doit être affecté exclusivement à la résidence principale.
- Le bien doit être acquis au Portugal, ou dans un autre pays de I'Union européenne, ou
dans un autre pays de l'Espace économique européen ayant conclu un accord d'échange
d'informations en matière fiscale avec le Portugal (Norvège, Islande et Liechtenstein).
Le Royaume-Uni et la Suisse sont exclus
- L'acquisition de la nouvelle résidence doit être effectuée dans les vingt-quatre mois
précédant la vente ou dans les trente-six mois suivant celle-ci.
- Le bien, en cas d'acquisition, doit être affecté à la résidence principale au plus tard
douze mois après le réinvestissement.
- En cas d'achat de terrain à bâtir et de construction, la construction doit être achevée dans les trente-six mois suivant l'achat, la modification cadastrale consécutive à la construction doit être faite dans les 48 mois du réinvestissement, et le bien doit être affecté à la résidence principale au plus tard cinq ans après le réinvestissement.
III EXONERATION POUR REINVESTISSEMENT DANS UN PRODUIT FINANCIER.
Si le montant à réinvestir tel que déterminé ci-dessus n'est pas totalement employé, (ou pas employé du tout), dans l'acquisition d'une nouvelle résidence principale, la différence, (ou le montant total), peut être investie dans un produit financier dans les conditions suivantes pour bénéficier de l'exonération de la plus-value
- Le produit financier éligible peut être un contrat d'assurance-vie, un fonds de pension individuel ou encore un régime public de retraite par capitalisation.
- Le contribuable ou son conjoint ou encore son partenaire non marié doit être retraité ou âgé d'au moins soixante-cinq ans le jour de la vente de la résidence principale.
- Dans le cas d'un contrat d'assurance-vie ou d'un fonds de pension individuel, il doit être stipulé que pendant une période d'au moins dix ans, il doit être servi au contribuable, ou à son conjoint ou encore à son partenaire non marié, une rente annuelle au plus égale à7% du montant investi.
Si f investissement prévu n'est pas réalisé dans les six mois de la vente, la plus-value est imposée I'année au cours de laquelle le délai de six mois est expiré.
- Si au cours d'une année le service de la rente est interrompu ou le montant de la rente versée
est supérieur à7,5% du montant investi, la plus-value est imposée au titre de 1'année au cours
de laquelle l'évènement est intervenu.
IV . DISPOSITIONS COMMUNES.
Dans le cas où le montant total réinvesti au titre de la résidence principale et du produit financier est inferieur au montant à réinvestir pour une exonération totale, la plus-value réalisée est exonérée à raison du rapport entre le montant réinvesti et le montant à réinvestir -
. L'intention de réinvestir, le ou les modes et le montant du réinvestissement, doivent être men-
tionnés dans la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle la vente de la résidence principale est intervenue.
Les preuves du réinvestissement doivent être jointes à la déclaration des revenus de I'année du
dit réinvestissement, c'est à dire l'année de la vente ou I'une des trois années suivantes selon
les cas.
Si l'engagement de réinvestissement n'est pas respecté, il conviendra de déposer une déclaration des revenus rectificative au titre de l'année de la vente. -
- V - IMPOSITION EN CAS DE NON REINVESTISSEMENT. Ceux d'entre vous qui ne souhaiteraient pas réinvestir pour une raison ou pour une autre, seront donc imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur 50% du montant de la plus- value, si la vente de la résidence se fait alors qu'ils sont toujours résidents fiscaux au Portugal.
Dans ce cas, il pourrait être intéressant de regarder quelle serait I'imposition si la vente avait
lieu après le changement de domiciliation fiscale.
En tant que non-résident, la plus-value serait imposée au taux de 28% sur l'intégralité du mon-
tant de la plus-value.
Dans le cadre d'un contentieux concernant un compatriote représenté par notre correspondant Maître Antonio Gaspar Schwalbach devant la Cour de justice de l'Union européenne (ECJ Case
C388/19, MK (2021) en date du 18 mars 2021, cette règle a été jugée incompatible avec le principe de libre circulation dans l'UE. En conséquence, les non-résidents seront taxés sur 50% du montant de la plus-value, toujours au taux de 28% soit un taux effectif de l4%. Ce taux de 14% est à comparer avec le taux moyen résultant de l'application du barème avant toute décision sur le moment de la vente de la résidence portugaise
Ceci étant dit, dans le cas où on envisage de réaliser la plus-value alors qu'on n'est plus résident fiscal portugais, il convient de regarder I'imposition éventuelle de cette plus-value dans le nouveau pays de résidence. Cette imposition éventuelle est déterminée par la convention fiscale entre le Portugal et le pays de résidence.
Pour ce qui est de la France, cette plus-value immobilière réalisée au Portugal est exonérée en
France conformément aux dispositions combinées des articles 14-1 et24-1a) de la convention
fiscale entre la France et le Portugal.
L’ambition de cette note est simplement de permettre à ceux qui seraient intéressés, de commencer à réfléchir à une stratégie patrimoniale pour ce qui est de la vente de leur résidence principale au Portugal, cette stratégie devant impérativement être élaborée en étant accompagné par un avocat fiscaliste portugais sachant compter !!!